Photovoltaik im Mehrfamilienhaus: Modelle, Kosten und Recht
- Lohnt sich eine Photovoltaikanlage auf einem Mehrfamilienhaus?
- Welche Modelle gibt es für Photovoltaik im Mehrfamilienhaus?
- Wie können Photovoltaikanlagen in Mehrfamilienhäusern funktionieren und was muss ich bei einer Eigentümergemeinschaft beachten?
- Wie wird der Solarstrom im Mehrfamilienhaus verteilt?
- Was kostet eine Photovoltaikanlage auf einem Mehrfamilienhaus?
- Welche rechtlichen Vorgaben und Förderungen gelten?
- Welche EcoFlow Lösung passt zu Ihrem Photovoltaik- und Speicherbedarf?
- Wie läuft die Anschaffung einer Solaranlage in einer Eigentümergemeinschaft?
- Was kann ich tun, wenn in meinem Mehrfamilienhaus keine Solaranlage möglich ist?
- Fazit
- FAQ
Zwölf Eigentümer und ein gemeinsames Dach reichen theoretisch für eine einfache Rechnung. In der Praxis scheitern die meisten Solarprojekte in Eigentümergemeinschaften trotzdem an der Versammlung, nicht an der Technik. Seit der WEG-Reform von 2020 genügt für den Beschluss zwar eine einfache Mehrheit, ein Balkonkraftwerk mit Speicher am eigenen Balkon umgeht die Versammlung ohnehin meist komplett.
Lohnt sich eine Photovoltaikanlage auf einem Mehrfamilienhaus?
Für Eigentümergemeinschaften rechnet sich eine Solaranlage oft anders als für ein Einfamilienhaus, weil mehrere Parteien gleichzeitig von Erträgen und Kosten betroffen sind.
Welche Vorteile bieten Solaranlagen Besitzern von Eigentumswohnungen?
Die Vorteile ähneln denen einer Solaranlage am Einfamilienhaus, nur verteilen sie sich auf mehrere Parteien statt auf eine. Ein Teil des Haushaltsstroms kommt dann aus eigener Erzeugung, das senkt die Stromkosten und macht unabhängiger von Preiserhöhungen der Energieversorger. Manche Anlagen mit ausreichend großem Speicher übernehmen sogar einen Teil der Notstromversorgung im Gebäude, dafür muss aber vorher geklärt sein, wer im Ernstfall wie viel davon bekommt.
Wie kann eine PV-Anlage den Wert der Immobilie steigern?
Niedrigere Nebenkosten und ein besseres energetisches Profil zählen bei Käufern und Mietinteressenten längst zu den harten Entscheidungskriterien, eine installierte Solaranlage wirkt sich entsprechend positiv auf den Immobilienwert aus. Im Exposé lässt sich dieser Vorteil sogar konkret beziffern, etwa über die durchschnittliche jährliche Stromkostenersparnis pro Wohneinheit. Eine gemeinschaftliche Anlage hebt außerdem den energetischen Gesamtstandard des ganzen Gebäudes, was sich langfristig in der Energieeffizienzklasse und damit im Marktwert aller Einheiten niederschlägt.
Welche Modelle gibt es für Photovoltaik im Mehrfamilienhaus?
Der erzeugte Solarstrom lässt sich auf drei grundsätzlich unterschiedliche Arten im Gebäude oder darüber hinaus nutzen.
Mieterstrommodell
Beim klassischen Mieterstrommodell nach §42a EnWG liefert der Anlagenbetreiber Solarstrom direkt an die Mietparteien im Haus und übernimmt dabei die Rolle eines Vollversorgers, der zusätzlich benötigten Reststrom mit ins eigene Tarifpaket bündelt. Diese Vollversorgerpflicht bringt Rechte und Pflichten mit sich, wie sie sonst nur Energieversorger kennen, weshalb der Verwaltungsaufwand bei kleineren Objekten häufig hoch ausfällt. Als Ausgleich erhalten Betreiber den staatlichen Mieterstromzuschlag, der aktuell je nach Anlagengröße zwischen etwa 1,6 und 2,5 Cent pro Kilowattstunde liegt.
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
Seit dem Solarpaket I im Mai 2024 gibt es mit der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach §42b EnWG eine schlankere Alternative zum klassischen Mieterstrom. Der Betreiber wird dabei nicht zum Stromlieferanten, sondern verteilt den erzeugten Solarstrom nach einem festgelegten Schlüssel auf die Verbrauchsstellen im Gebäude, während jede Partei für den restlichen Bedarf weiterhin einen eigenen Vertrag mit einem Energieversorger ihrer Wahl behält. Im Gegenzug für den geringeren Verwaltungsaufwand entfällt hier allerdings der Mieterstromzuschlag, für viele private Eigentümergemeinschaften überwiegt der Vorteil der einfacheren Umsetzung aber den Verzicht auf die Förderung.
Volleinspeisung ins öffentliche Stromnetz
Wer den erzeugten Strom nicht selbst im Gebäude verteilen möchte, kann sich für die klassische Volleinspeisung entscheiden und den kompletten Solarstrom gegen die gesetzliche Einspeisevergütung ins öffentliche Netz abgeben. Das Verfahren ist administrativ am einfachsten, da keine Verteilung, Abrechnung oder Vertragsgestaltung innerhalb der Eigentümergemeinschaft nötig ist. Wirtschaftlich bleibt dabei aber der größte Teil des möglichen Ertrags ungenutzt, denn die Einspeisevergütung liegt deutlich unter dem Wert, den derselbe Strom als Eigenverbrauch im Haus hätte.
Wie können Photovoltaikanlagen in Mehrfamilienhäusern funktionieren und was muss ich bei einer Eigentümergemeinschaft beachten?
Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft gibt es grundsätzlich zwei Wege, ein Solarprojekt umzusetzen. Wer nur die eigene Wohnung versorgen möchte, kann Solarmodule auf dem eigenen Balkon, einem zugewiesenen Dachstück oder im Gartenbereich anbringen, sofern die Eigentümerversammlung zustimmt. Alternativ ist ein gemeinschaftliches Solarprojekt möglich, bei dem sich mehrere oder alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft eine größere Anlage teilen.
Bei einer Gemeinschaftsanlage beteiligen sich alle zustimmenden Eigentümer an den Kosten, die Anlage wird zu einem festen Bestandteil der Gebäudestromversorgung. Die Kosten pro Person fallen dadurch niedriger aus als bei einer Einzellösung, gerade Neubauprojekte planen solche Anlagen deshalb inzwischen häufig von Anfang an mit ein. Verwaltung und Wartung lassen sich gemeinsam organisieren oder extern beauftragen, wodurch der Aufwand für den Einzelnen überschaubar bleibt, schwieriger ist es dagegen häufig, Erträge und Kosten am Ende fair zwischen allen Beteiligten aufzuteilen.
Eine individuelle Anlage auf der eigenen Wohnung erfordert ebenfalls die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, lässt sich danach aber frei gestalten und nutzen, ohne dass die Zustimmung anderer für jede einzelne Entscheidung nötig wäre. Erträge und eine mögliche Einspeisevergütung bleiben komplett bei der einzelnen Partei, dafür fallen die Anschaffungskosten pro erzeugtem Kilowatt in der Regel höher aus als bei einer gemeinschaftlich finanzierten Anlage.
Wie wird der Solarstrom im Mehrfamilienhaus verteilt?
Wie der erzeugte Strom am Ende bei den einzelnen Parteien ankommt, hängt vom gewählten Modell und der technischen Messkonzeption ab.
Solarstrom für Wohnungen und Allgemeinstrom nutzen
Neben dem Verbrauch in den einzelnen Wohnungen deckt eine gemeinschaftliche Solaranlage häufig zuerst den sogenannten Allgemeinstrom ab, also den Verbrauch von Treppenhausbeleuchtung, Aufzug, Tiefgarage oder Heizungspumpen. Dieser Allgemeinstrom läuft rund um die Uhr und bietet damit eine verlässliche Grundlast, die den erzeugten Solarstrom fast immer direkt aufnimmt, unabhängig davon, ob gerade Bewohner zu Hause sind. Erst der darüber hinausgehende Solarstrom wird dann auf die teilnehmenden Wohneinheiten verteilt oder ins Netz eingespeist.
Wie funktioniert die Messung des Stromverbrauchs?
Für eine korrekte Verteilung braucht jede teilnehmende Wohneinheit einen eigenen Zähler, der zwischen bezogenem Solarstrom und Reststrom aus dem Netz unterscheidet. Bei größeren Anlagen kommen dafür meist intelligente Messsysteme zum Einsatz, die den Verbrauch viertelstundengenau erfassen und die Aufteilung automatisch nach dem vereinbarten Verteilschlüssel berechnen. Diese Messtechnik ist bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung in der Regel einfacher aufgebaut als beim klassischen Mieterstrom, da keine vollständige Tarifabrechnung wie bei einem Energieversorger nötig ist.
Was kostet eine Photovoltaikanlage auf einem Mehrfamilienhaus?
Die Kosten hängen stark von der gewählten Anlagengröße und dem Verteilmodell ab, verteilen sich bei einer Gemeinschaftsanlage aber auf mehrere Parteien.
Welche Kosten entstehen bei Planung und Installation?
Für ein Mehrfamilienhaus mit vier bis acht Wohneinheiten liegt eine Anlage im Bereich von 15 bis 30 kWp häufig bei Gesamtkosten zwischen 20.000 und 40.000 Euro, inklusive Modulen, Wechselrichter, Montage und notwendiger Messtechnik. Bei einem Mieterstromprojekt kommen zusätzliche Kosten für die Abrechnungssoftware und gegebenenfalls einen externen Messstellenbetreiber hinzu, die bei der einfacheren gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung meist entfallen. Diese Werte sind grobe Richtwerte ohne Preisgarantie, die tatsächlichen Kosten hängen von Dachfläche, Gebäudetechnik und regionalen Anbieterpreisen ab.
Wie hoch können Stromkosten und Einnahmen ausfallen?
Bei einer 20-kWp-Anlage mit einem spezifischen Ertrag von rund 1.000 kWh pro kWp und Jahr ergibt sich ein Jahresertrag von etwa 20.000 kWh. Wird ein Großteil davon als Mieterstrom oder über die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung im Haus selbst verbraucht, sparen die beteiligten Parteien gemeinsam mehrere tausend Euro Stromkosten pro Jahr, abhängig vom aktuellen Netzstrompreis. Der nicht selbst genutzte Anteil bringt zusätzlich die Einspeisevergütung oder beim klassischen Mieterstrom den Mieterstromzuschlag ein, auch wenn dieser Anteil finanziell deutlich geringer ins Gewicht fällt als der Eigenverbrauch.
Wann amortisiert sich die Investition?
Bei einer Investition von rund 30.000 Euro und einer jährlichen Gesamtersparnis aus Eigenverbrauch, Einspeisevergütung und gegebenenfalls Mieterstromzuschlag von 3.000 bis 4.000 Euro ergibt sich eine Amortisationszeit von etwa acht bis zehn Jahren. Bei einer Nutzungsdauer der Module von 25 Jahren und mehr bleibt danach ein langer Zeitraum mit deutlich reduzierten Stromkosten für alle beteiligten Parteien. Je höher der Anteil des selbst genutzten Stroms im Haus ausfällt, desto kürzer wird diese Amortisationszeit in der Praxis.
Welche rechtlichen Vorgaben und Förderungen gelten?
Rechtlich hat sich für Photovoltaik in Eigentümergemeinschaften seit der WEG-Reform von 2020 einiges vereinfacht, auch wenn nicht jede Hürde damit verschwunden ist.
Was müssen Eigentümer und Vermieter beachten?
Seit der WEG-Reform reicht für einen Beschluss über eine gemeinschaftliche Solaranlage auf dem Dach in der Regel eine einfache Mehrheit der anwesenden Eigentümer, eine Zustimmung aller ist anders als früher meist nicht mehr nötig. Wer als Vermieter Mieterstrom anbietet, übernimmt zusätzliche Pflichten aus dem Energiewirtschaftsrecht, etwa zur transparenten Abrechnung und jährlichen Information der Mietparteien über Preise und Vertragsbedingungen. Vor der Umsetzung lohnt sich ein Blick in die eigene Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, da einzelne Gemeinschaften dort strengere oder abweichende Regelungen festgelegt haben können.
Welche Rolle spielt der Mieterstromzuschlag?
Der Mieterstromzuschlag nach §21 Absatz 3 EEG wird nur beim klassischen Mieterstrommodell gezahlt, nicht bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung. Aktuell liegt er gestaffelt nach Anlagengröße bei rund 2,5 Cent pro Kilowattstunde für Anlagen bis 10 kWp und sinkt bei größeren Anlagen auf bis zu 1,6 Cent. Da dieser Zuschlag bei kleineren Mehrfamilienhäusern oft durch den zusätzlichen Verwaltungsaufwand des Mieterstrommodells aufgezehrt wird, entscheiden sich viele private Eigentümergemeinschaften trotz des Zuschlags mittlerweile für die einfachere gemeinschaftliche Gebäudeversorgung.
Welche Fördermöglichkeiten gibt es?
Der Kauf und die Installation von Photovoltaikanlagen bis 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit sind weiterhin von der Mehrwertsteuer befreit, was gerade bei größeren Gemeinschaftsanlagen die Investitionssumme spürbar senkt. Zusätzlich bietet die KfW über das Programm 270 zinsgünstige Kredite für Photovoltaikanlagen und Speicher an, die sich auch von Eigentümergemeinschaften gemeinsam beantragen lassen. Einige Bundesländer und Kommunen fördern PV-Projekte an Mehrfamilienhäusern zusätzlich mit eigenen Zuschussprogrammen, deren Konditionen sich von Region zu Region unterscheiden.
Welche EcoFlow Lösung passt zu Ihrem Photovoltaik- und Speicherbedarf?
EcoFlow bietet mit dem STREAM 5000 und dem STREAM AC 5000 zwei Lösungen an, die sich auch für einzelne Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus eignen.
EcoFlow STREAM 5000: Für neue PV- und Speichersysteme
Wer als einzelner Wohnungseigentümer eine eigene, unabhängige Lösung sucht, findet im STREAM 5000 Wechselrichter und Speicher in einem Gerät. Der integrierte PV-Eingang nimmt bis zu 5.000 Watt Solarleistung auf und lädt eine Grundkapazität von 5,024 kWh, erweiterbar bis 90 kWh, genug, um auch bei einem individuellen Balkon- oder Dachprojekt unabhängig von einer Gemeinschaftslösung zu bleiben.
EcoFlow STREAM AC 5000: Für die Erweiterung bestehender Solaranlagen
Ist bereits eine eigene Solaranlage mit Wechselrichter vorhanden, ergänzt der STREAM AC 5000 das System nachträglich um einen Speicher. Er bietet dieselbe Grundkapazität von 5,024 kWh und dieselbe Erweiterung bis 90 kWh wie der STREAM 5000 und eignet sich damit für Eigentümer, die ihre bestehende Anlage schrittweise ausbauen möchten, statt gleich in ein komplettes Gemeinschaftsprojekt zu investieren.
Wie läuft die Anschaffung einer Solaranlage in einer Eigentümergemeinschaft?
Der erste Schritt ist immer ein Antrag bei der Eigentümerversammlung, bei einem Gemeinschaftsprojekt braucht es dafür einen gesammelten Beschluss aller stimmberechtigten Parteien. Danach lassen sich Angebote einholen, die bei einer Gemeinschaftsanlage ebenfalls gemeinsam geprüft und verglichen werden. Vor der Umsetzung müssen zudem die vertraglichen Regelungen für die spätere Nutzung feststehen, ebenso wie die Frage, wer bei einem Gemeinschaftsprojekt künftig Wartung und Instandhaltung der Anlage übernimmt.
Was kann ich tun, wenn in meinem Mehrfamilienhaus keine Solaranlage möglich ist?
Ist auf dem Gemeinschaftsdach keine Solaranlage durchsetzbar, bleibt in vielen Fällen zumindest ein Balkonkraftwerk in der Eigentümergemeinschaft eine Option, weil es sich rechtlich meist anders behandeln lässt als eine feste Dachanlage. Besteht das System aus tragbaren Modulen ohne feste Verankerung, stellt es keine bauliche Veränderung dar und lässt sich von der Eigentümergemeinschaft in der Regel nicht verbieten. Bleibt am Ende wirklich keine Möglichkeit zur eigenen Stromerzeugung, kann ein Wechsel zu einem Ökostromtarif zumindest sicherstellen, dass der bezogene Strom aus erneuerbaren Quellen stammt, teils sogar verbunden mit einer Wechselprämie.
Fazit
Photovoltaik auf einem Mehrfamilienhaus scheitert seltener am Gesetz als an der internen Abstimmung zwischen den Eigentümern, seit der WEG-Reform reicht für den Beschluss meist eine einfache Mehrheit. Wer sich vorab für ein passendes Verteilmodell entscheidet, sei es Mieterstrom, die einfachere gemeinschaftliche Gebäudeversorgung oder die klassische Volleinspeisung, erspart sich später viel Abstimmungsaufwand. Ist eine gemeinschaftliche Lösung nicht durchsetzbar, bleibt mit einem eigenen Balkonkraftwerk oder einer individuellen Anlage auf der eigenen Wohnung meist trotzdem ein Weg zur eigenen Solarstromerzeugung offen.
FAQ
Kann mir die Eigentümergemeinschaft meine Photovoltaikanlage oder mein Balkonkraftwerk verbieten?
Ob ein Verbot durch die Eigentümerversammlung möglich ist, hängt von der jeweiligen Satzung ab, in der Praxis müssen aber meistens alle Eigentümer einer individuellen Photovoltaikanlage zustimmen. Typische Bedenken betreffen optische Einschränkungen oder mögliche Sicherheitsrisiken, weshalb sich eine vorbereitete Argumentation mit rechtlichen Grundlagen vor der Versammlung auszahlt. Balkonkraftwerke bilden dabei eine wichtige Ausnahme, sie sind meist genehmigungsfrei, weil für sie keine baulichen Veränderungen nötig sind. Für Eigentümer, die eine kompakte Lösung suchen, können beispielsweise Systeme wie das EcoFlow STREAM 5000 interessant sein, da sie Solarstromerzeugung und Batteriespeicherung in einem System kombinieren.
Muss ich gemeinschaftliche Solarprojekte mittragen?
Ob eine Pflicht zur Beteiligung besteht, hängt von der Eigentümer-Satzung ab, in der Regel werden Gemeinschaftsprojekte aber per Mehrheitsbeschluss umgesetzt, was auch Eigentümer bindet, die dagegen gestimmt haben. Seit der WEG-Reform von 2020 lassen sich energetische Modernisierungen leichter beschließen, wodurch die Möglichkeiten, einen solchen Beschluss zu verhindern, entsprechend eingeschränkt sind. Ein Widerspruch bleibt zwar grundsätzlich möglich, hat aber in der Praxis nur selten Aussicht auf Erfolg.
Wie hoch ist der Mieterstromzuschlag aktuell?
Der Mieterstromzuschlag liegt aktuell gestaffelt nach Anlagengröße bei rund 2,5 Cent pro Kilowattstunde für Anlagen bis 10 kWp und sinkt bei größeren Anlagen auf etwa 1,6 Cent. Er wird nur beim klassischen Mieterstrommodell gezahlt, nicht bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung.
Was ist der Unterschied zwischen Mieterstrom und gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung?
Beim Mieterstrommodell wird der Anlagenbetreiber zum Stromlieferanten mit allen zugehörigen Pflichten und erhält dafür den Mieterstromzuschlag. Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung, eingeführt mit dem Solarpaket I, verteilt der Betreiber den Solarstrom nur nach einem festen Schlüssel, ohne selbst Energieversorger zu werden, verzichtet dafür aber auf den Zuschlag.
Können mehrere Gebäude einer Wohnanlage eine gemeinsame PV-Anlage nutzen?
Seit dem Solarpaket I lässt sich eine gemeinschaftliche Gebäudeversorgung auch über mehrere Gebäude auf demselben Grundstück hinweg organisieren, etwa bei einer Wohnanlage mit mehreren Häusern. Damit muss nicht jedes Gebäude eine eigene Anlage besitzen, was besonders für größere Wohnungsgesellschaften und Quartiersprojekte interessant ist.